因为城市经济的高速发展和土地资源的稀缺，37岁的年轻城市深圳已经迈入了城市更新时代。
6月21日，在国际房地产服务机构戴德梁行主办的“城市更新4.0”论坛上，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙表示，目前深圳市的已开发建设用地面积已经接近土地利用总体规划的极限，未来新增用地供应极少，意味着将来的发展主要倚赖二次开发。
数据显示，深圳的建设用地从1980年的3平方公里提升至2016年的923平方公里。深圳市城市规划设计研究院副院长杜雁在论坛上指出，从2012年开始，存量用地开发已经超过了增量，这是一个标志性的节点。
而在所有的城市更新类别中，与产业有关的是一个最重要的关注方向。据戴德梁行的统计数据，截至2016年，深圳列入城市更新计划的项目共498个，面积为28平方公里；其中，旧工业区改造项目为210个，面积为13平方公里，占全市总更新单元计划面积的47%。
戴德梁行华南区策略发展顾问部主管及高级董事李伟提出，做城市更新、新型产业用地，目的实际上是为了进行产业升级，并不是以市场价值最大化为目的。
他以上海作为参照，按照规划，到“十三五”末期，上海的工业用地规划为550平方公里，占全部可建设用地的17.3%；深圳的工业用地规划为270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。
李伟表示，不难看出，深圳在科技产业化方面留有非常重要的实业沃土，体现出“保产业”的决心。
深圳市城市更新开发企业协会常务副会长赵磊同样指出，当前，深圳工改工占城市更新总量的比例相当高，只有工改工项目达到相当的规模，才能真正实现产业的升级。
李伟由此提出一个城市更新中的“产业发展先导”的概念。据他的研究预测，到2020年，深圳工改方式贡献的产业空间比重将超过50%；到2045年左右，深圳总体工改产业空间规模将达到约8亿平方米。
李伟认为，深圳作为全国创新的先锋城市，未来在人工智能、虚拟现实、无人机、机器人等领域，将迎来巨大的想象空间和机会。“很多传统的开发商参与城市更新时都开始补习产业的课程，以求能够深入到产业发展当中。”
赵磊也表示，基于产业升级的城市更新，要求很多工改工的开发商不仅仅只是一个开发商，同时还要承担城市运营商的角色。项目如果要落地，需要找到优秀的产业联动，而这里面涉及利益的再次分配。“工改工是深圳的一个重要课题。”