万达背后：一场轻资产的果断转型
7月19日，万达商业、融创集团、富力地产签订战略合作协议，万达将77个酒店转让给富力，将13个文旅项目转让给融创。在637.5亿的资产大出让之后，王健林表态，要积极响应国家号召，把主要投资放在国内。他说，企业发展总要顺势而为，去杠杆、降负债不仅是国家政策，企业尤其是大企业更应该积极行动起来。
要理解今天中国商业的很多深层次复杂问题，有一把钥匙，那就是读懂王健林的2017。
在人们心目中，从1989年下海经商起，28年间王健林主要在买，在全国乃至全球买土地等资产，或开发销售，或持有运营，或作为长期投资。有失败的，但总体是大赢家。这一次他是大卖家，卖的规模如此之大，速度如此之快，谈判如此快刀斩乱麻，给人一种不得不做、又坚决要做的印象。
不得不做，似乎是短期的急迫压力所致。坚决要做，则是长期战略选择使然。
先说短期压力。压力从三个地方浮现出来：
一是，监管部门突然要求对万达境外投资所涉及的并购贷款、内保外贷等业务进行核查分析，严控一些境外投资项目的融资。
二是，万达商业私有化时募资的对赌压力。万达商业2014年12月在香港上市，因估值低和融资能力受限，2016年9月退市，退市总代价为345亿港元左右，由9家机构完成。根据协议，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类（境外）投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类（境内）投资人回购全部股权。目前看，预期的目标要实现存在压力，那就意味着要支付一大笔资金回购万达商业股权。
三是，马来西亚大马城项目的复杂性。大马城原址是吉隆坡市中心一座占地200万平方米、闲置了20年的空军机场，2015年全球竞标，要建设总建筑面积约840万平方米的吉隆坡交通枢纽和国际经济中心。中国中铁股份有限公司和马来西亚依海控股集团组成的联营体中标。但2017年5月3日，马来西亚财政部下属企业发表声明，称联营体未能满足2015年所达成协议项下的标准，大马城的股权销售协议失效。按原协议，联营体占大马城权益的60%。该声明还称，马来西亚财政部现将保留所涉地块的所有权，并开始寻找其他有意向的潜在开发商。而中马联营体随后发布的公告则表示，马方公司单方面的宣布违反了双方协议条件，他们对此保留一切权利，并称联营体公司拥有足够的资金和能力确保大马城发展顺利。
如所周知，万达最近出让资产是为救急。急从何来？我认为，“急病”是过去数年很多因素叠加、积累到一定程度突然爆发的。这些因素既包括万达在境外投资扩张力度太猛、指标性太强、杠杆较高，也包括“中国首富”不断上头条的效应，最后，很可能是围绕大马城的博弈，成了形势急转直下的导火索。
万达希望向更轻的方向走，选择“去地产化”，向服务业、轻资产、新兴行业方向转型。
王健林在2016年度工作报告中说，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，主要在于房地产开发的周期性太强，基本上三年左右来一回调控，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。而万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营，或者对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。不出钱，靠设计运营就能分很大一杯羹，何乐而不为？他说万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱，“在资本市场上，地产的PE（注：市盈率）是10倍左右，商业租金的PE是30甚至40倍。”
结语：王健林摸爬滚打二十八年，创立万达商业帝国，现在正值多事之秋，通过转型，万达可能会走上另一条路子。 王健林曾说，以及经历过两次低谷，无论哪一次选择错都不可能有现在的万达，那么现在这次就是王健林面临的第三次重要选择，希望万达的路越走越远，越走越宽。
