财经365讯（编辑 孙远之）万科A(000002)股票分析
投资要点
事项：
公司发布2018年一季报，一季度实现营业收入308.3亿元，同比增长65.8%；归母净利润8.94亿元，同比增长28.7%：每股收益0.081元，符合预期。
平安观点：
业绩开局靓丽，毛利率维持高位。期内公司实现营收308.3亿元，同比增长65.8%；净利润8.94亿元，同比增长28.7%。净利润增速低于营收增速主要因：1）本期联营、合营公司项目结算较少，且个别项目根据当前市场情况计提了减值，导致投资净收益由上年2.6亿下降至-3.4亿元；2）由于融资规模上升，一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加，财务费用率同比增长1.4个百分点至3.4%。3）少数股东损益占比提升12.4个百分点至49.7%。受结算结构影响，期内整体毛利率同比提升4.4个百分点至34.2%。
销售平稳开局，未结资源丰富。一季度公司实现销售面积1048.2万平，合同销售金额1542.6亿元，同比分别增长6.1%和2.7%。销售额市占率较2017年全年提升2.1个百分点至6.0%；销售均价14717元／平，与2017年全年基本持平。预计2018年加推货值超过4500万平，销售仍将保持较快增速。期内地产结算面积165.1万平，同比增长15.4%，结算收入278.0亿元，同比增长73.5%，结算均价16838元／平米，同比增长50.2%。由于销售规模远大于结算规模，已售未结销售额较上年末增长19.3%至4944.9亿，为2017年营收的204%，为2018年高业绩增长奠定基础。
拿地相对积极，新开工稳步增长。一季度新增项目49个，总建面943.5万平，权益建面429.9万平，同比增长23.4%和下降8.6%，权益占比45.6%，较2017年下降15.4个百分点。全口径拿地销售面积比为112%，较2017年下降17个百分点；平均楼面地价4935元／平，为同期销售均价的33.5%。期内公司实现新开工1129.9万平，同比增长23.1%，占全年开工计划的31.g%（上年同期为31.4%）；实现竣工面积154.5万平，同比增长24.3%，占全年竣工计划的5.g%（上年同期为5.1%）。
财务状况稳健，负债率小幅上升。受普洛斯私有化交易完成及项目投资支出等因素影响，期内经营性现金流净流出277.5亿。在手现金较期初下降45.6%至947.8亿，为一年到期长短期负债(489.1亿)的194%，短期偿债压力小。期末净负债率和资产负债率分别为50.3%和84%，较期初分别上升41.5个百分点和持平。
投资建议：维持此前预测，预计公司2018-2019年EPS至3.32元和4.11元，当前股价对应PE分别为9.1倍和7.3倍。公司作为国内最优质的龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源，更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域，拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期，毛利率和业绩增速有望维持高位，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：1）目前按揭利率连续15个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现；2）随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资成本面临上行风险，无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力；3）公司土地及开工增速相比公司规模略显谨慎，后续或面临货量供应紧张风险。
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