财经365讯，南京高科(SH600064) 是南京实力最大的老牌房地产公司之一，主营房地产开发销售、市政业务建设，医药健康服务和股权投资业务。
由于主营业务的周期性以及政策影响，近几年南京高科的业绩越来越不稳定，目前公司正处于转型的变革期，大健康和大创投是南京高科对自己的重新定位。
大健康板块主要是臣功制药，从事中西药的开发销售，在多个细分领域领先；
创投方面，优质投资项目有：南京银行 、中信证券 、栖霞建设和厦门钨业等知名上市企业。
近期受大盘影响，股价一度跌到14.32元（5月24日），距净资产仅一步之遥，可是我们却看到目前公司市值高达117亿！
这就很值得我们思考了
市场先生为什么会给出117亿估值？
公司到底值不值这个价格？
市场先生错了吗？
如果市场先生错了，我们该怎么办？
要搞清楚117亿是否子虚乌有，我们先看一组数据。
公司资产由三部分组成：创业投资、房地产业务、医药健康业务、市政业务。
先看创投业务数据（南京高科2017年一季度财务报表）
可供出售金融资产115.48亿+长期股权投资13.3亿=128.78亿！
公司金融资产价值近130亿，公司市值仅117亿！
可以理解为，假如你花117亿买下南京高科，那么你将获得价值近130亿的金融资产，另外的房地产业务、市政业务、医药制药业务资产全部打包送给你！
我和我的小伙伴都惊呆了！真有这好事儿？（说的我好像有117个亿似的！）
其他主营业务资产估值又如何呢？
房地产业务在存货中体现，指存量的土地和房子，截止1季度末，存货88亿，按照30%利润率，房地产业务价值120亿。
臣功制药，每年收入4亿元，净利润6千万，按医药行业20倍市盈率，臣功制药价值12亿。
库存现金为14亿。
除金融资产外，其他资产价值120+12+14=146亿。
这就相当于，你付出117亿的价格买下南京高科，可以转手以130+146=276亿的价格卖出去！这笔买卖你做不做？
市场先生为什么会给出117亿的估值呢？
这个问题我可以明确的回答：不知道！
市场先生的脾气最难琢磨，精明如巴菲特也可能栽跟头，单纯如保洁大妈也有走运的时候。
目前南京高科在转型期，主营房地产业务日渐式微，南京国资委处在一个徘徊阶段，不想彻底舍弃房地产这块肥肉，而大健康、大创投又太诱人，公司举棋不定，未来存在较大不确定性；机构和基金偏重于短期业绩，当前估值是对房地产主业的估值，但忽略了隐形资产，故大资金介入较少。
市场先生错了吗？
这个问题依然可以明确的回答：对，市场先生错了！
市场先生对于南京高科只用两个字：低估。
金融资产是优质资产，也是真金白银，流动性较强，这部分资产虽然不能马上产生业绩，长期来看，收益将颇丰厚。
公司投资南京银行股票成本仅6亿，但目前值60亿，虽然不产生业绩，但却增厚了公司的净资产。
市场无视这部分价值，是一个完全错误！
创投领域，南京高科最大的对手是龙头 张江高科(SH600895) ，南京高科 之于 张江高科 就像是 格力电器 之于 美的集团、五粮液 之于 贵州茅台(SH600519)，前者都是被严重低估的。
如果市场先生错了，我们该怎么办？
答案是：抢钱抢粮抢地盘，买买买！
此时买入，具有较高的安全边际，别等市场先生醒过来，到时候只能望洋兴叹了。
这么好的投资标的，我猜一定有人在举牌，雅戈尔就是一个例子——雅戈尔市值360亿，拥有金融资产300亿，证金从去年底就开始默默吸货，直到前几天达到5%的举牌线，震惊四座，相比之下，南京高科比雅戈尔更为低估，这个时候不大胆一点，更待何时！这个时候买入，简直就是在抢钱啊！
我最喜欢投资大师罗杰斯的一句话： 成功的投资者要做的就是什么也不做，一直看到钱就在那里摆着，就在墙角那里，你唯一要做的就是走过去把钱拾起来，装进口袋！
130亿的金融资产到底是哪些，增值空间有多少？
最大的部分是以公允价值计量的金融资产，公司持有 南京银行、中信证券、栖霞建设、厦门钨业 股票近85亿元，其中南京银行60多亿，持股比例9.3%，第三大股东，投资成本仅6亿，南京银行是南京高科创投的经典之作，收益颇丰；
南京银行持有江苏金融租赁26%股权，江苏金融租赁上市后，必将大大增厚南京银行的净资产，推高南京银行的估值，并大大增厚南京高科的净资产。
栖霞建设重仓的河北银行，受益于雄安新区的开发，也间接增厚南高的净资产。
还有一部分以成本计量的金融资产，是一些未上市的公司，15亿，主要集中在金融、信息、生物等领域；目前以红利方式回馈南京高科，随着广州农商行、南京证券、优科生物、赛特斯、金浦园林即将上市，这部分资产就值钱了，想像的空间很大。
这130亿的概念估值是买入南京高科的安全边际，是主营业务之外的隐形资产，这就是公司的“大创投”战略。
南京高科未来转型方向
未来，大健康、大创投如果成为公司二次定位的重要方向，房地产必然要剥离出去，90亿的存货两年变现120亿 ，就为南京高科的大创投提供足够多的现金流。
臣功制药，在多个细分领域领先，我国制药行业集中度不高，大部分企业收入偏低，缺乏竞争优势，行业整合重组预期非常大，南京高科在并购重组方面具有很强的优势，并且目前中国已经步入老龄化时代，再加上人民的物质生活日益提高，大健康领域即将迎来历史性的机遇，也正是南京高科发展发力的方向，是可以代替房地产主业，为公司持续产生效益的新主业！
南京高科将变成一家由投资驱动的医药公司，有更大的增长。
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