莫斯科 - Elena Y. Kotova在莫斯科郊区的一居室公寓开始感到局促。她的儿子差不多4岁了。她和她的丈夫有稳固的工作，她是一名经济学家，也是一家建筑公司的经理。是时候买一套新房了。
在俄罗斯出售房地产？你疯了吗？
“我们只需要空间，”她说。他们找到了一套两居室公寓，并为他们以前的房屋提供了抵押贷款以及购房者。随着关闭日的临近，这对夫妇完成了一项任务。每个人都需要心理学家的理智证明。
“他们将关注我们的心理状态，”她解释道。“如果一切正常，他们会给我们这份文件。”
科托娃女士和成千上万的其他俄罗斯人被要求出售这样的文件以出售财产，没有精神病史。该证书必须由医生签名并盖章，这是对莫斯科房地产交易中普遍存在的问题的法律辩护：猖獗的欺诈行为和弱势法庭。
这是一个房地产市场的状态，受到“黑人房地产经纪人”的困扰，他们使用各种手段将莫斯科人与他们在欧洲最大城市的金钱或财产分开。俄罗斯媒体创造了这一说法，并将这些代理人描述为类似于在房地产黑市中工作的罪犯，这个城市每年销售290亿美元的住宅房产。
在一个共同的计划中，代理人与财产所有者串通出售房屋，然后竞选请愿法官，因为卖方暂时疯了，销售应该无效。买家失去现金，卖家保留房屋和销售代理人 - 以及可能参与计划的法官 - 收入数百万卢布。买家可以起诉收回他们的钱，但可能是最有利可图的资产是公寓，这是遥不可及的。法律通常会在这类纠纷中保护房主。
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房地产经纪人表示，这种欺诈行为非常普遍，近年来莫斯科每年约有140,000笔交易几乎都要求卖家出示理智证明。
大多数欺诈涉及仍在建设中的建筑物，建筑商为购买提供折扣，但经常偷钱并宣布破产。建设部8月份报告说，此类交易有34,085起公开投诉。
如果在大多数主要城市购房都很紧张，莫斯科的居民，一个绿树成荫的历史街区和郊区的大量混凝土公寓楼，都会遇到令人眼花缭乱的潜在失误。法律的不确定性比比皆是。由于购买和出售房屋的困难，可能想要找工作机会的俄罗斯人犹豫不决。银行很难估计产权较弱的市场的风险。例如，国际货币基金组织（IMF）将抵押贷款的不当风险评估列为对银行系统的威胁。
媒体对俄罗斯的经济危机严厉指责制裁，但经济学家指出腐败和官僚主义 - 对于应该是常规房屋销售的一个例子的理智证书的需求 - 是一个值得注意的拖累。“石油和制裁的价格并不是增长乏力的主要原因，”高等经济学院教授叶夫根尼·古马克赫在电话采访中说。“为了经济增长，我们需要改革法院，国有公司和监管机构。”
今年秋天，正如所有代理商所做的那样，一组房地产经纪人遵循房地产市场的基本规则：位置，位置，位置。他们正在寻找一个安静的地方，几乎没有邻居和良好的海滨通道 - 处理那些妨碍他们制造的客户的身体，以及在市场上的杀戮。
俄罗斯警方在一份声明中说，在今年8月结束的五年间，该组织杀死了9名客户，并在莫斯科郊外树林中一个风景如画的湖中倾倒了一些尸体。
这些凶狠的销售代理商发现那些希望出售公寓并迁往莫斯科北部特维尔地区的小城镇的老年人或酗酒顾客，房地产价格便宜。卖家计划从莫斯科的房屋中获利，住在被称为安静撤退的社区。
莫斯科公寓出售后，代理商将收益存入他们控制的一种托管账户。然后，他们邀请顾客在湖边附近进行寻家之旅，这是一个古老的采石场。
该团伙淹死了湖中的顾客，或者在乡村开车时用塑料袋扼杀了他们，以防止他们向警方抱怨小城镇没有新房待售。
“我等了大约10分钟，如果没有生命迹象，我就离开了，”这位首席执行官Roman Shugaibev说，他是一名持牌房地产经纪人，在警方发布的录像录像中解释了他如何淹死他的客户。
有些人过着讲述令人痛苦的莫斯科房地产交易。去年，国家电视台报道说，一伙经纪人在八年内绑架了约30家莫斯科公寓卖家，然后保留了他们的财产。前业主，大多是酗酒的单身男子，在偏远的农场上被当作奴隶劳工。
虽然卖家确实经常被骗，但俄罗斯法院在保留所有公民住房的苏联惯例的保留下，如果他们幸存下来以便在法官面前提起诉讼，他们往往会对他们有利。卖方可以要求欺诈，并且该交易错误地使他们无家可归。
为了解除销售问题，卖家通常认为他们在签约时喝醉或暂时疯了。
这些裁决被视为抵御无家可归的堡垒，但却催生了另一个巨大的欺诈行为。因此，信誉良好的房地产经纪人需要一份理智的证明，有时需要护士在关闭时采取呼吸样本来检测酒精。
Kotova女士和她的丈夫被要求获得证书，然后将他们的一居室公寓换成一套两居室的房子 - 虽然两人都是全职工作，但都没有明显的精神障碍迹象。
卖家出现在医院，包括莫斯科精神病临床医院1号，位于Clear Ponds社区，这里是该市一些最昂贵的房地产的所在地。心理学家护送那些正在规划房地产交易的人走廊到考场。测试持续约20分钟。
心理学家安东尼娜·V·帕里沃娃（Antonina V. Parivova）表示，该测试不会产生医学诊断，而是衡量一个人是理性思考还是遭受脑损伤。
“告诉我你对自己感激的三件事，以及你不喜欢自己的三件事，”她在考试中问道。申请人必须执行简单的任务，例如用手指示一定时间来绘制时钟。他们回答逻辑问题，例如椅子和桌子的共同点。（一个可以接受的答案：两者都是家具。）
Parivova博士说，医生不会评估这个人是否因为想要首先进入莫斯科的公寓市场而感到疯狂。
Parivova博士说，一份负面评估结果在一份文件中说“房地产交易是禁忌的”。
“这是自卫，”与莫斯科房地产公司Metrium合作的房地产经纪人Mikhail Pak说。“在俄罗斯，欺诈事件发生了。”
