最近，纵观整个房地产市场，各种政策一个接着一个，消息满天飞，让人眼花缭乱，摸不着头脑。
有人说，整体房价在下跌，但重庆、西安以及部分三四线城市房价却出现了暴涨，几万购房者摇号争抢几百套房；
有人说，金融政策已经不支持房地产行业，但从数据来看，房地产贷款余额还在上升；
有人说，房地产要崩盘了，但仍有大量炒房客怀揣巨额资金入市，赚的盘满钵满。
……
众说纷纭，到底该相信谁？
好在数据不说谎，今天我将摒弃各种复杂的观点，单纯通过数据分析，告诉中国房地产市场正在经历的以及今后的走向。
01
分析房地产市场有很多数据，比如成交量、价格涨跌、限购政策，但和房地产相关的贷款是最能真实表现房地产市场的。
从数据统计的角度，房地产相关贷款都是金融机构的“表内业务”，统计严格，有水分的可能性很小。
从一般商品的角度，房地产是一种价值很大的商品，不管是“生产”环节还是“销售”环节，利用信贷的比例都很高。
开发商买地、整理土地、建楼房都需要贷款，个人买房全款的也不多，绝大部分资金也都需要从银行贷款。
所以，信贷数据是最能反映房地产行业的，不仅能看出当下的市场情况，还能预测未来的市场走势。
说实话，关于房地产贷款的概念很容易混淆，我花了几乎一天时间才彻底搞清楚，并做了一张关系图（房地产贷款关系图）。
上图中的每个贷款项目在央行都是单独记录的，可见监管机构对贷款流入房地产市场监管是很严格的。
继续分析之前，需要搞清楚每项贷款的准确定义，这样才能通过细微的数据变化洞察房地产市场的变化。
网络上关于这些概念的准确解释很少，好不容易在银保监会网站上找到一份发布于2004年的文件，名称为《关于印发<商业银行房地产贷款风险管理指引>的通知》。
这个《通知》中有完整且权威的解释：
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
上述定义澄清了很多误解：
1、房地产贷款是一个很大的概念，并不单单指开发商获得的贷款。
2、土地储备贷款主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。
这个贷款不只是贷给开发商的，还包括地方政府。不过从2016年2月份起，央行已经要求银行暂停了土地储备贷款的发放。
3、现在央行每个季度公布的房地产贷款余额包括房产开发贷款余额、地产开发贷款余额、个人住房贷款余额三项。
这些贷款的关系是：房地产贷款余额≈房地产开发贷款余额（房产开发贷款余额+地产开发贷款余额）+个人住房贷款余额。
以2018年一季度数据为例。
房地产贷款余额（34.1万亿）≈房地产开发贷款余额（7.7万亿+1.4万亿）+个人住房贷款余额（22.86万亿）=31.96万亿。
为什么会差（34.1万亿-31.96万亿=2.14万亿）呢？根据《通知》中的定义，这2.14万亿应该为商业用房贷款，但央行并未单独公布。
02
下面详细分析这些数据的变化情况，我选取了近9个季度的数据，主要是希望通过不同年份的对比，看出房地产市场到底发生了什么。
这些数据全部来自央行每季度公布的《金融机构贷款投向统计报告》，权威性不用担心。
上图是近9个季度房产开发贷款余额增长情况，这个贷款是房地产开发贷款的一部分，主要用于房屋建设，包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款。
这个贷款通俗说就是开发商用于建房子的资金。从总体趋势看，近9个季度一直在增长，说明房产建设活动并未减少。
所以，说房地产市场已经出现拐点或进入萧条期其实是不准确的，从增速看，只有2016年前三个季度出现了下降，但绝对资金量并未减少。
为什么有人说房地产市场已经进入萧条期呢？可能的情况是，一线城市房产开发贷款余额在下降，有些人一叶障目。
在总体数据增长的情况，最合理的解释就是，热点二线城市以及三四线城市出现了大幅增长。
所以，在讨论房价上涨还是下跌的时候，就出现了很多啼笑皆非的情况，一线城市的人说房价已经开始下降了，但很多三四线城市的人强力反驳。
其实，很多人看到的都是局部的情况，从整体来看，房地产市场并未遇冷，至少没有出现很明显的转折。
上图是近9个季度地产开发贷款余额增长情况，这个贷款也是房地产开发贷款的一部分，主要用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。
通俗说，这部分贷款是开发商购买土地之后花在土地上的钱，并不包括交给土地主管部门的土地出让金，所以每个季度额度不多。
虽然额度小，但这是反应房地产开发的先行指标，在建房子之前，先要进行土地开发，这个数据减少，说明开发商囤地意愿强烈。
从上图数据可以看出，总体上9个季度地产开发贷款余额都在下降，说明开发商动工意愿较弱，这主要和近两年各地严格的房地产限价政策有关。
也就是说，现在是“市场地+计划房”，拿地是按照市场价格，卖房却需要按照政府的行政定价。
所以，从数据中可以看出，2016年第四季度到2017年第四季度，地产开发贷款余额增速都为负，说明开发商在拖延时间，等限价政策过后再开工。
这就合理解释了现在很多城市房地产库存为什么下降。
其实库存下降还和居民购房活跃有关。
上图是近9个季度个人住房贷款余额增长情况，就是平时大家说的住房按揭贷款。
从图上可以看出，9个季度个人住房贷款余额一直在增长，而且增幅很大，高峰期每个季度有30%左右的增幅，低潮期也有20%左右的增幅。
这说明什么？大家还是在使劲买房，尽管一线城市成交量在下降，但部分二线城市（杭州、重庆、西安）由于采取了激进的人才计划，房地产成交量大幅攀升。
成交量攀升导致库存告急，库存告急导致恐慌性购房心里出现，于是房价暴涨的情况就出现了，上述三个城市就是最好的例证。
所以，不要觉得一线城市没有成交量就没人买房了，总体上，买房的人还是很多的。
不过，从上述数据可以看出，由于商业银行上调住房贷款利率，导致贷款成本上升，从2017年第一季度开始，个人住房贷款余额增长速度已经明显下降。
03
最后说几个通过上述数据分析得出的结论：
1、总体上，房地产市场拐点（不仅指房价）并没有出现，只不过出现了更复杂的分化，所以大家投资时要区别对待。
2、“短期看地价，中期看信贷，长期看人口”这句话仍然适用，2016年-2017年，货币超发推高房价，现在是人才流入推高房价。
3、根据第二条，买房应该去人口集中的地方，最简单的方法就是研究各个城市的人才政策。
4、光看人才政策还不行，一个城市的长远发展需要人才和产业相结合，具体到城市，杭州强于重庆，重庆强于西安，西安强于沈阳。
