超过1万美元的人均GDP，主流房价却低于3000元/平米，这个湖南中部小城生活水平提高很多，是如何实现的？千万个小城，为中国全社会的心态与生活模式提供了一个底线。小城青年无论学历高低，到大城市闯荡积累一些工作经验和资金之后，回到小城或转移到二三线城市，生活是有希望的。这是中国未来生活与经济模式的发展方向。
岳父做寿，我从深圳坐高铁到了湖南冷水江市（下称冷江）。高铁经长沙到邵阳北站约40分钟，再坐个车半小时就到了冷江。我已经超过十年没来此地，这次跑来一看，大吃了一惊。
如上图，邵阳北站其实离邵阳市比较远，离冷江很近。冷江是县级市（湖南共17个），隶属娄底地区。图中经过冷江的河流是湖南四条大河湘江、资江、沅江、澧水之一的资江。邵阳市原有一条沪昆铁路经过，所以沪昆高铁取直经冷江、新化走了，里程缩短23公里，可节省投资20亿元。这是高铁线路规划中的常见剧情，冷江算是得了实惠。
这十多年全国城市感觉都是城建大跃进，我到合肥、武汉、成都、贵阳等地，确实是有翻天覆地的变化。因此，内心感觉冷江也应该有大发展了，得好好看看。
因为要接送同来贺寿的亲朋，坐车上在城区大致兜了一下。冷江市内一共就6万人，本来就不大，所以基本能看全。很离奇，感觉和十来年前差不多，老房子还是主流，新建筑没有想象中多。这些年红红火火热遍中国的房地产大发展在哪呢？
外观老旧的冷江老城区，冒烟的是个奇葩的钢铁厂
后来打听了一下，这个地方房地产商是混得比较惨。冷江也是按其它城市的路数，搞了个老城区两倍大的新区。中国强悍的基建能力不是吹的，新区道路基础设施很好，市政府也按常规套路搬过去了。但新区的房子建起来，没什么人捧场，地产商混成了烂尾跑路。
其实从邵阳北站开过来路上就是新区，没注意。回程又是从邵阳北回深圳，这回观察了一下，确实有几片空荡荡的楼盘。挂着“喜庆封顶”大条幅的是去年烂尾跑路的，建成的也是空无一人。整个新区一个人影见不到，平时也没什么人，地下通道从来就没人走。2016年起全国轰轰烈烈的房地产涨价去库存，在这就是神话。
冷江新区，新政府大楼
其实知道了楼盘烂尾、卖不掉的情况，要找原因很容易：人口太少。老城区就6万人，这点人真折腾不动。整个冷江地区也只有34万人，而下面的农村和乡镇的人口，对新区有多大兴趣存疑。上面有地级市娄底，再上面有省城长沙，县级市冷江的新区吸引力不足。
另外还有两三年前的两个乱事影响很大。
一个是席卷整个娄底地区，金额高达460亿的数起民间高息集资崩盘事件。这个事我知道，因为岳母经常谈起，怎么去轮流堵门抓欠钱不还的酒店老板，还跑长沙去闹了。这事冷江不少居民都损失惨重。
另一个事，其实也是旁氏集资骗局，但换了种形式。起事的人说，让人交比如1万元，可以用点卡买价值2万的货，模式“创新”是引入了真有货要卖的商家。但是要分期买，开始只能买一期的。有人买了以后分期消费成功，看似赚大了，很多人就交了钱。但是毫无意外，交的钱多到一定程度，人就跑路了，买来的点数就赔了。
金融烂事折腾下来，整个地区有点伤元气，估计对房地产商影响也有。
还有人问区块链的事，好在能听出来，当地受影响不大。可能区块链还是不太好懂，等传到冷江时，币圈已经被中央严打，国际上数字货币价格也惨跌，基本凉了就不太好圈人了。P2P跑路潮影响也不大，互联网传播力在冷江这种小地方还是有限，宣传的人到这折腾性价比太低。而且P2P手法和民间高息集资跑路差不多，冷江刚遭受重创不易上当。还是当地人原生的民间集资杀伤力大。
世界锑都锡矿山
冷江之所以能成为一个独立的市，主要是有一个上百年历史的矿山。以前挖的时候不知道，以为是锡，所以叫“锡矿山”，后来发现是锑，几百年的名字也改不过来了。锡矿山是世界上储量最大的锑矿，储量82.5万吨。冷江也号称“世界锑都”，现在一条主要道路就叫“锑都中路”，还有“锑都广场”。
这个世界锑都还真不是吹。据说1541年就有人开矿了。第一次世界大战让冷江的锑全球知名，榴散炮弹的主要原料就是锑，锑还可用于军用防火、油漆军舰及浸渍军用帐篷等。在当时的乱世，世界各交战国都跑来采锑（通过和洋行合作），当地采矿公司猛增到130余家、炼厂30余座，矿山人口达到16万之多。
锡矿山1892-1929年间产锑46.4万吨，1912-1935年间产锑占世界的36.6%。1949至1981年间有17.2万吨锑产出，1981年日均开采1700吨矿石。挖了上百年终于挖完了，冷江2009年获批成为全国第二批“资源枯竭型”城市。2010年全国44个城市代表聚集到冷江，开了个资源枯竭型城市转型研讨会，通过了《首届全国科学发展与资源枯竭城市转型高峰论坛冷水江宣言》。
听上去又是资源枯竭，又是民间集资崩盘，还有房地产商跑路，似乎很惨。其实并不是，发自内心地说，依靠中国整体综合国力的进步，冷江的日子并不差，发展相当可以。
印度三蹦子，神似冷江的“慢慢游”
十几年前我在冷江逛，常坐一种叫“慢慢游”的摩的，和印度的三蹦子出租很象。现在没有了，都是正规的出租车，而且当地人买车的也非常多。可以说，十几年前的冷江是发展中国家典型城市，就是社会指标要好不少。
现在老城区的外观，虽然与中国跃进型城市相比，进步并不惊人，但还是能看出改观。居民楼外部装修不怎么样，黑乎乎的楼道很破旧，但是内部宽大的房子并不差，生活设施都不错。居民收入提升了不少，翻了一倍不止，悠闲的生活品质不低。街道上到处是各种消费型商场，并不萧条。
收入上有差距，但实际生活水平并不是发展中国家的，而是更接近发达国家与一线城市。
2008年，冷江城镇居民可支配收入14276元，农民人均纯收入5172元。2017年，冷江城镇居民人均可支配收入31729元，农村居民人均可支配收入达到21184元。10年来增长相当好，特别是农民。作为中西部县级市，冷江城镇人均收入接近全国城镇居民中位数（33834元，平均数36396元），相当可以了。农民人均收入大幅高于全国中位数（11969元，平均数13432元），非常不错。
农民收入增长这么快，主要是因为冷江地区比较特殊。虽然市区不大，但市区外农村也不多，以锡矿山为代表的工业厂矿分布比较多。这里煤资源较多，金竹山火力发电厂筹建于1967年，老式的60万千瓦关掉了，新式的发展到192.5万千瓦，湖南最大。前面图中的冷钢看着土土的，其实始建于1958年，现在大几千人，年产钢300万吨，销售额过百亿。农民人数本来就只有20%多，城乡一体化以后少数农民收入增加不难。
为什么说人均3万的可支配收入相当好？因为冷江的房价实在是太低了，都不敢信。随手查几个二手房价。
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桃园小区，政务中心旁两证齐全毛坯房诚心出售，3室2厅1卫，125.41㎡，南，低层（共8层），29.8万，2376元/㎡。
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二中学区房批发街新装房诚心出售，3室2厅1卫，119.0㎡，南北，中层（共8层），43.8万，3680元/㎡。
毛坯的2400，带学区的装修新房3700，甚至有几个1500的可能是甩卖，搞不清原因就不列了。地方不大也没什么地段的概念，主流就是2000多的。说实在的，这基本是白菜价了。这么多年下来，建安成本就上涨了不少，工人工资也得涨，房价从2000涨到3000都只能说是成本上涨。也不是说曾经涨高崩成这样的，一直就是这么低。
虽然说地产商跑路了，但未必是坏事。跑路估计有房价太低的原因，想炒又炒不上来。这个价，有个5万元就能琢磨买房了，安家并不难。家中工作的人月收入三、四千就能过得还行，买车也可以盘算了。
上图是冷江新区楼盘成片规模最大的“公务员小区“，2016年建成。当初是摊派购买，每个公务员必须买一个。虽然是福利性质只要1000多元一平，但是动则150平也要出一笔钱，人本来也有房住不如买个车，所以不少公务员就5万元把指标卖了。到现在，不少人2800一平卖，说是赚了但没什么人买。
看到冷江的房价，传说中“县城上万”之类的说法让人怀疑。中国共有370个县级市，1461个县，冷江在县级市里人均收入应该不算差的。可以大胆猜测中西部县级市、县城房价并不高。只是一线城市、省会城市疯涨的消息更深入人心，也有一些县城、县级市房价大涨，所以人们错误地以为全国房价都是大涨。
再回头说那个钢铁厂，为什么说是奇葩。其实冷钢本来是不太行的，一直亏损欠大债很麻烦，全国钢铁厂日子都不太好过。1999年资产5亿欠债7亿，看上去马上要完蛋了。当时就搞了个破产重组，职工们集资六七百万元控股了，国家接下了主要的债务。由能人陈代富领头搞了个博长集团，冷钢就变成民营（架构有点复杂，应该是半民营）的了。
后来全国房地产基建大发展，钢铁企业等来了好时候，冷钢神奇地变成了年营业额300亿的全国500强。这个企业大几千人，红火的时候炉长、车间主任等中层都月入二万，普通职工也月入大几千，高层更是直接变富豪。当初政府坚持了多年，情况好转之前却重组了，到底应该怎么处理，不好说。
世事轮转，博长集团膨胀了（或者说常规地），开始自己去搞房地产开发，于是在冷江搞了博长花园、博长金水湾等楼盘。没想到这地方房地产实在搞不动，赔了几亿。近来这钢铁厂效益又下去了，普通职工月入三千多，中层六七千。
由于形势的变化，冷钢也不搞铁矿石了，而是做回炉钢，冷江环城东路上面都是载着废钢铁排队送料的大挂车。这和美国一些钢铁厂有点象了。博长集团还有下属的天宝实业，紧固件行业全国排名前三，近来不景气，也停产了。
锡矿山生态恢复示范工程
当地锡矿山的重大转变是环保。以前到冷江确实感觉有污染，其实城区离锡矿山还有一段不短的距离。锡矿山这挖了上百年的锑矿，砷碱渣污染很重，树都长不出来。最近这些年环保治理很有效果，河流里污染物指标减少了90%，进步非常大。
当地主要企业是五矿集团下面湖南有色下属的闪星锑业，还有一些民营的因为污染被关停了。闪星锑业形成了60万吨年锑采选、2万吨精锑、4万吨锑品生产能力。本地挖的锑少了，但是生产能力在，可以从外地运来矿石继续生产，应该算“进料加工”。
本来想模仿黄金生产企业，利用废弃矿洞搞“矿洞旅游”，没搞成。黄金矿洞可以扔点小金块让旅游者摸彩票，锑矿洞没什么吸引力。
公司员工4866人，离退休员工4610人，离退休比例这么高，是因为不再进新人了，老人逐渐退休。这有个好处，离退休的由国家负担了，剩下的人少了，营收不用增加待遇也比以前还高，日子不错。
冷江的主要大企业，再加上政府体系的公务员单位，银行、电信、教育等部门，经济体系的主要支撑就有了。地方经济体系，要么本地企业能从外地赚钱，要么靠转移支付，国家负担当地政府体系的日常开支。
居民在街面上开店，资金在当地循环流转，但有些店赚的钱会跑到外面去。除此之外，还有“资本市场”，居民们的钱被各种“局”赚走，或者跑到外地去投资、消费。一个地区，如果看资金，和一个国家的进出口、资本市场进出可以类比。
冷江这种小地方，应该不太可能发展出IT互联网、新型科技企业，人才不太可能跑过来。甚至可以说，全国大多数中小城市都搞不出来。根据当地资源，冶炼、发电企业提升技术水平同时做好环保，这是应该的，也是可以做到的，近年来进步显著。钢铁建材之类的传统企业，很重要，但肯定是周期性的，年景好的时候不要过于乐观，不好的时候如果有个底线也可以接受。
在大搞房地产、扩建城市新区这些重大投资项目上，小城市还是应该谨慎。在某个层级以下，房地产可能存在一个”冷江式黑洞”，管你怎么炒，是不可能炒上去的。不是说炒上去不道德，实在是人太少，房子足够，闹不动。但未必是坏事，居民们生活压力小也有好处。两三千的新房价格，工业品一样，没毛病。
冷江城区“东扩”大建新区，这个出发点是好的，也是常见操作。如果新区招商引资发达了，相关企业跟上了会很不错。冷江2017年GDP高达301亿元，人均GDP有1.4万美元，接近发达国家水平了。但主要是第二产业GDP因为资源和历史原因有189亿元，占比高达63%，这类GDP若不在当地分配，不能和当地人的收入对应。
全市完成固定资产投资236.3亿元，这个数据非常吓人。因为全国固投64万亿，这是不含农户的，冷江基本是行政单位最末端了，人均固投却有6.94万元超过全国平均数50%。这种投资力度，是非常扩张性的，未来规划需要更多人口、更多产业来做实。
从全国来说，可以理解武汉、合肥、成都、贵阳等大城市的投资力度。一个省要把省会弄好，不大力投资不行，也有全省居民捧场。如武汉2017年固投7817亿，按1091万常住人口算，人均7.16万元。但是冷江作为县级市也来大力投资，这是指望人口象省会一样扩张了。我非常支持投资，支持大搞工业化生产。但是看到冷江这建得漂漂亮亮的新区，还是觉得有点麻。
如果说为了生活，老城区的人没有动力搬过去，本来生活也不差。如果是为了新兴产业，这是要抢的。全国多地政府的计划，如人口增长计划、市场份额增长计划，单看算是壮志豪情，加一起就可怕了，断乎说不通。应该象二三千的房价一样，有一个断层，断层以下不能过度投资。都搞大计划，不少小地方可能方向错了。
如果真是运气爆棚，来发展的企业多得装不下，到时再扩地也不是问题，中西部真没听说过。小地方计划小一点，省出来耕地，大地方就能多占些耕地改善生活。
小地方的政府，如果能警惕防住金融乱象，再根据自身条件依托自然与历史资源把传统产业盘活，再把环保做好，任务就完成得相当不错了。并不需要勇猛精进大建新区，新区规模小一些也可以。
现在人们已经认识到了，中小城市的消费威力。手机、汽车、电影、网购，小城镇青年们不断创造消费奇迹。更为重要的是，中小城市为人们提供了保底的生活选择。青年们仍然会来一二线城市打拼，有些高学历的还会哀叹“逃离北上广深”之艰难。但是，在一二线拼搏的年青人，知识层次差、研发能力弱的居多，拼的是体力与青春。这些人，除了少数幸运儿，对大城市的高房价已经没有抱怨，因为根本就是不可能。当大城市发展到一定阶段时，人口还会面对高租金的压力。
一个小伙子在大城市狂送快递，图的是什么？生活并非没有希望，趁着身体好每月挣个一万，几年就可以存出10万、20万。然后可以选择一个5万元就能安家的地方，找个10万元娶得上的媳妇，每月三千的收入就能过下去，两口子月入六千盘个小汽车也可以想象了。
随着国家整体税收的不断增长，转移支付力度会加大，政府体系的公务员、银行职员、电信员工、教师们收入会增长，小地方整体的收入也会水涨船高。
小地方出生的下一代，仍然会努力读书力争上游。冷江教育水平不低，岳父家的小院子里几十户人家出了几个考上清华北大的。亲戚中的一个小孩刚以全市第四的成绩，考上了长沙的长郡中学奔名校去了。
千万个小地方努力读书的孩子们，就是大城市素质优良的后备人口。即使在升学竞争中失败，小城镇青年们仍然可以到大城市去拼搏一下，碰碰运气。如果能走上人生巅峰当然好，不行也可以回来过收入少一些但是悠闲的生活。
最焦虑的，是被大城市地产与教育的残酷竞争吓到了，又没有退路的人群。现在这个人群的规模在扩大，而一线城市的地产与教育资源并没有相应扩大，舆论上日渐窘迫。如果要转变，需要两种发展方向：一个方向是，焦虑人群的规模终于开始萎缩，人们分散到二三四线去，并发现也还可以接受；另一个方向是，大城市的房子和教育资源神奇地扩大了，赶上了焦虑人群的规模。
虽然现在焦虑人群规模还在扩大，但是第一个方向其实已经迹象明显了。一些二线城市房价崛起，部分原因就是拼搏有成却并不足够的青年们，进行了预防性购买。从二线城市对大学生的优惠政策来看，从全社会来说，肩负家庭希望的大学生仍然是稀缺资源需要抢，所以期望也较高。而这个人群却是最容易焦虑的，这是一种反差，全社会将迅速调整。
近年来中国的经济增长降速了，但是社会心态的转变非常迅速，生活模式的变化也很大。从冷江这些年的发展来看，生产力的巨大发展还是有决定性的影响，在县级市的层面房价还不能说高，生活水平进步很大。这为中国全社会的心态与生活模式提供了一个底线。
冷江行的结论：
1、如果人口少，即使人均GDP高达1.4万美元，2000-3000元的低房价也是可能的。中西部县级市、县城，以后人均GDP增长上来，房子也会是工业品价格不高。中国的高房价是大中城市的现象，在断层以下无论如何也炒不上来。
2、小城市扩建新区应该保守一些，肯定会面临其它更大城市新区的竞争。如果没有足够新增人口，新区会显得过大而浪费。这种情况下，对老城区环保改造，升级基础设施，更有意义。
3、小城市的重要经济基础之一，是大城市税收提供的转移支付。全国提供的廉价基建、汽车、消费品，也能帮助小城市生活水平实质提升。小城以及下面乡镇的人口，通过基础教育分级，为大城市提供高学历的研发人员，以及低学历的青年劳动力。即使是低学历的青年劳动力，在大城市打拼不长的年头，也可以积累起在小城安家的资金。
4、以大学生为主的人群，正在焦虑地定位。大学生自身以及社会对这个群体的预期定位，肯定在冷江这样的小城镇以上。二、三线城市对大学生的争夺，说明未来的定位很可能会在这里平衡。也许象低学历劳动力一样，在一线积累一些工作经验、资金之后，转移到二三线城市会是较好的出路。即使因为产业分布，工作机会一时不易转移，将来的趋势也会好转。
5、发达的一二线城市，仍然会是全国青年关注的焦点，来历练一下碰碰运气是自然的心理，至少也短期赚些钱。但是心态上逐渐会有准备，会大致根据学历与能力，时机到了就退到悠闲的小城，或者二三线城市去。而无论城市大小，实际生活水平都可以接近发达国家。
6、中国这个发展模式，是和发展中国家根本不同的。发展中国家的青年往往厮混在个别中心城市，没有未来。这个模式，也和发达国家或者地区不同。跨地区转移支付的规模会是任何国家不可想象的。
