2016年，安徽合肥某地王拍卖现场
8月10日，山西太原举行了一场备受关注的土地拍卖会，不料爆出大冷门。地处南内环西街的8宗地块全部流拍。
山西本地媒体用“拍卖会的结果震惊了全城地产界人士和到场媒体记者”来形容，要知道，这个地块周边都是名盘，二手房售价超过1.2万/平米。
在此之前，太原土地拍卖一般都是“逢拍必抢”，所以有人预计，8月10日的拍卖可能会拍出今年的最高楼面地价、土地单价地王。
可谁能想到，土地市场竟然凉的这么快。
易居研究院最近发布的数据显示，8月，40个典型城市土地成交溢价率 17.3%，这一数字创下39个月来的新低，与去年同期相比下降20.9个百分点。
在房地产市场，土地和房子的关系就像面粉和面包的关系，土地市场退烧持续，房价会不会加速下跌呢？
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中国指数研究院数据显示，8月，全国 300个城市共成交土地面积7322万平方米，同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元，同比小幅增加4%，数据涨幅收窄明显。
更能说明问题的是土地的溢价率在持续下降。8月，全国300个城市土地平均溢价率为9%，较上月减少5个百分点，较去年同期下降21个百分点。
易居研究院研究员沈昕表示，1-8月，40个典型城市累计土地成交面积同比增幅小幅扩大，累计土地出让金收入增幅持续收窄，成交均价也连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。
土地卖不上价主要和政府调控有关，现在仍然看不到地产调控放松的迹象，长周期的高压调控，一方面让房价看不到希望，更主要的是房企资金链越来越紧张。
所以，房企既没有信心也没有钱，拿地热情就大打折扣。
中国指数研究院的数据显示，1-8月，全国受其监测的300城市土地出让金总额为26949亿元，同比增加约21%，比上月的23%有微幅下调。
从当月数据来看，增幅收窄则更为明显。8月，300城整体出让金总额为3516亿元，同比上涨4%，这一涨幅比7月的9%有较大幅度下降。
另外，从土地成交价格、溢价率等关键价格指标来看，房企拿地态度更加理性谨慎。
易居研究院的数据显示，在土地流拍增多与三线城市土地成交比重增加的影响下，8月，受其监测的40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌 2.9%。这已是土地出让均价连续5个月同比下跌。
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8月10日太原土地拍卖会有一个细节，8块热点区域黄金地块，只有北京润置商业运营管理有限公司和金茂投资管理(天津)有限公司报名，最后都因出价不达拍卖底价，没有交易成功。其余6宗地无人报名。
山西晚报援引一位不愿透露姓名的业内人士的话称，8块土地集体流派，归根结底还是在限购、限贷的调控背景下，太原楼市前景不明，土地价格高过房企对市场售价的预期值。
关于这一点，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德说的更明白，他在最近的发布会上说：“现在核心城市的地价已经在很高水平了，特别是经过2016年、2017年的涨幅，不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看，很多城市的地价还是会往下走的。”
易居房地产研究院副院长杨红旭也表达了类似的观点，他认为，总体上全国一二线城市土地市场降温比楼市降温还要早，主要是这一轮全国地价涨幅远超房价涨幅，所以地价泡沫比房价泡沫还要大。
前几年，很多城市的房价大涨，主要是城市的地王太多，也就是面粉太贵，房地产商为了赚钱，会把房价卖的更高，再加上货币放水推波助澜，房价涨幅就更大了。
现在，情况似乎发生了根本性的变化，不仅没有地王了，一般的土地拍卖都没人要了。杨红旭认为，当地价下跌的时候也会传递到房价上，就是说地价下跌会拖累房价，促使房价下跌。
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过去很多年，中国楼市的房价很大程度上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。
国家税务总局税科所研究员付广军曾提出，一线城市的土地成本，像北京土地成本占房价的60%，降房价首先降地价。
在六月初的文章《房价上涨！谁在说谎？》中，我们得出一个基本结论：过去几年房价上涨的一个很重要的推手就是地方政府惜售土地。
数据显示，国内购置土地面积最高点出现在2011年，当时是44327.44万平方米，之后一直呈下降趋势，尤其是2013年开始，下降幅度较大。
到2015年和2016年，房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%，2016年只有22025.25万平方米。
2017年，房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米，比2016年增长15.8%，但是和2013年之前相比，还是处于低位。
与以上两个数据形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。
所以，房价上涨很重要的原因是因为地价上涨，现在地价便宜了，是不是以后就能以更便宜的价格买到房子？
深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。
以香港为例，早些年，有些开发商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市场，楼价全面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。
还有人认为，房价主要是由市场供需决定的，而不是成本（土地是成本之一），所以，即便开放商现在低价拿地，如果以后买房的人很多，房价还是会高涨。
如果按照这个说法，我们只能把房价下降寄托到地产商的仁慈之上了。但如果地价都不下降，地产商要想仁慈连基本的条件都没有。
