财经365（www.caijing365.com）5月28日讯：财经365视界：日本房产泡沫疯狂往事。
对应股票，房地产也一样，每次上涨都得有“故事”支撑。
故事和共识有了，钱也有了，然后就开始疯狂投资。
几乎所有的泡沫都是银行催生的，几乎所有泡沫的破裂，也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘，自然就崩了。
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上世纪七八十年代，在日本人中间发生了一场思维革命，他们发现日元越来越不值钱，于是开始寻找有升值趋势的“硬通货”。
那个时候，日本绝大部分老百姓在房价会持续上涨这件事上，达成了高度共识，于是，越来越多的人从银行贷款买房，而且，很多人的杠杆是越借越高。
不仅大城市的繁华地带，就连城市周边的郊区，都被卷进了这个举债炒房的游戏之中。白领们有了一点积蓄，就会谋求投资买房，生怕错过了上车机会。最后，甚至连城郊的农民们都出动了，纷纷拿着手里的辛苦钱去银行贷款投资！
可是到了这个时候，房价已经普遍上涨了一轮，货币供应量翻了几十倍，风险也开始变大，各个环节的人都承担着巨大的房贷压力，而且环节越往后，压力越大。
关键是在这个过程中，因为房价的持续上涨，很多人变得越来越惜售。于是，市场上流通的房子也就越来越少，标价越来越贵了。
后来的故事，大家也都知道了，东京的房子贵到卖了可以买下整个美国，日本的房子全卖了可以买下四个美国。不过说是这么说，如果真的大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，也就谈不上值几个美国了。
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很自然地，全民炒房留下了一个问题：从银行借那么多钱，总得还吧？如果房贷还不上怎么办？
比如我一个月工资两万，房贷一万五，苦就苦点吧。但是如果我下岗还不上了，周围的人能借的也都借了，还是还不上，我就只好抛掉房子了。
如果只有一个人这么干，还没啥问题，但是如果大规模下岗，那就麻烦了。因为卖房子的人越多，房子越卖不上价，你也就越着急出售，压价越厉害，最后可不就是雪崩式下跌。
紧接着，银行便会出现大量烂账，说不定就跟着倒闭了。再或者银行利率上涨，本来一个月需要还贷一万五，一下涨到两万了，还不上了，怎么办？卖呗。
同样的，如果几个人卖，一点问题都没有，但倘若是大规模抛售，那就啥玩意都不好使了，房价一下子跟重力加速度似地下跌。事实上这就是日本房地产泡沫中发生的故事。
而且在这个过程中，还有不少人是一分钱首付都没有，全是借的，或者干脆就是高利贷。他们之所以这么做，就是赌房价上涨，比方说我借1000万，年息250万，我对赌的就是房价涨幅超过250万，如果涨幅超不过，我就死定了，因为根本还不上这么多利息。
同样，倘若系统中这种人比较少，那也是没有问题的，还不上贷卖了房子便是。遗憾的是，当时的日本，投机者非常非常多，这些人买的时候就没准备长期持有，全是对赌大幅增长。
这样一来，一旦预期的增长没出现，高利贷到期后强制还钱，便引来了更大规模的抛售，也就是砸盘，那场面真的是要多可怕有多可怕。
到现在为止，大家看到了吧，房价大幅升值有两个必要条件：
1、上涨的共识。只有当一个社会体系中，认同“房子就是中世纪黄金”的人占多数，房地产才会大放异彩，反之，当大家普遍觉得某个地方房子的不会涨，那么当地房地产就会变鹤岗。
很多国家房地产泡沫破裂后一直不温不火，就是因为老百姓这个共识没了。大家经历过暴跌，不再认为房地产只涨不跌，也就不那么狂热了。
这种“共识”很多时候没啥特别靠谱的根据，就好像比特币，美国的一个经济学家说，“我知道比特币是扯淡，但是那么多人相信这个扯淡，那我们就可以投机赚钱”，用中国某投资人的话说，叫“傻X的共识也是共识”。
2、银行信用扩张，也就是银行愿意贷款给你。可以说，现代经济运行中，几乎所有的泡沫都是银行催生的，几乎所有泡沫的破裂，也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘，自然就崩了。
把这个逻辑理清了，你去看经济史上的所有泡沫，是不是都是一个套路。无论是人类最早的黄金崇拜，还是后来的郁金香狂热，或者南海泡沫，都是这样的：
大家疯狂追逐一个产品，认为它会升值，为了买到它，不惜去借钱，到了后来交易的钱都是借来的，直到有一天借不到钱，或者市场上没有新的钱维持上涨，又或者借钱成本高到没法接受，没人接盘，呼啦一下就崩了。
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讲到这里，放一张典型的泡沫图，如果大家对2015年股灾稍有了解，应该一眼就能认出这张图。
欧美的银行家，因为经常目睹这种大崩溃，思想上早就有了准备，他们知道每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。关于这种现象，他们有一个比巧妙的隐喻，叫“Ball is over”，翻译成中文，就是“舞会结束了”。
什么意思，说的是当一个经济体中，绝大多数人都在借钱投机，比如我把一个债券5块钱卖给你，你10块卖给另一个人，我又12块买回来，准备再高价卖给别人，不断加价。这一过程之中，大家都欢乐的不得了，就是“Ball”，也就是“奢华欢乐的舞会”。
但是舞会迟早要结束，这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去，银行家就得预测到“舞会结束时间”，提前把手里的债券抛掉，谁接盘谁死，也就是我们说的“最后一棒”。
看到没，这三张图放一起看，你会发现，几乎所有泡沫的走势都如出一辙：都是一开始慢慢涨，这个也正常，经济发展嘛，大家有钱了自然要愿意多花钱。
可怕的是，在这个缓慢上涨的过程中，大家形成”永远涨“的共识，越来越多的人参与到游戏中，以至于出现指数式暴涨，最后涨至顶点无人接盘，一路坠落。
