5月17日，深圳市南山区南海大道旁，200多米的高层吊塔和施工升降机正在将一片片玻璃镜面贴上外墙。这个被命名为“恒大天璟”的超高层双子塔，南塔已近封顶。在延迟入市半年后，它于4月30日取得了深圳市建委的预售证。
售价8万元/平方米-12万元/平方米、总货值逾100亿元的恒大天璟，承载着恒大地产进入深圳六年来市中心“首秀”的使命。有意思的是，5天前恒大将该项目49%的股权转让给了一家基金公司。
5月12日晚，恒大公告披露，其相关附属公司与信银（深圳）股权投资基金管理有限公司（下称信银基金）签订了10份项目协议，通过增资扩股的方式获得了总额108.5亿元的融资。
与恒大天璟一同装进资产包的，还有另外7个位于深圳的正在开发的旧改项目，剩下2个项目分别位于成都和重庆。增资后，信银基金获得上述项目30%-50%不等的股权。
与此同时，信银基金通过委托贷款方式向项目公司提供与资本投资等额的股东借款。这意味着，恒大将从信银基金手中获得累计217亿元的资金驰援，成为恒大历史上最大规模的项目层面的股权融资。
在恒大以往的融资历程中，出售项目股权进行融资并不出奇。2013年开始，恒大动用包括永续债等融资方式，与金融机构合作大量吸纳一二线城市土地，完成了战略布局转型和规模的壮大。这些融资被一些坊间人士解读为“明股实债”，由此产生了对恒大的隐形负债率的担忧。年报显示，截至2016年底，恒大的永续债规模已达到1129.44亿元。
“今年公司的一项重要工作是降低负债率。”年初恒大董事局主席许家印的一声令下，5月4日，恒大已宣布完成561.8亿元永续债的赎回，上半年偿还50%永续债的任务也得以提前完成。
记者从信银基金的母公司中信银行处获悉，此次凭借217亿元的融资，恒大正试图改变外界对其原有的债务结构和融资逻辑的印象。其背后暗含了恒大未来对一二线城市大项目的融资趋向：以权益代替负债，永续债退出，房地产基金替入。
中信217亿资金驰援
恒大这笔融资的来源信银基金、恒大回A引入的首批8家战投之一中信聚恒、今年3月恒大将所持全部万科股份质押的对象中信证券，身后站在同一个“金主”——中信银行。
资料显示，信银基金成立于2013年12月，是中信银行全资控股的股权投资基金管理平台。
据中信银行投资银行部相关人士透露，该笔10个项目的股权融资背后是中信银行为恒大设计的“千亿+”计划。今年年初，中信银行总行与恒大地产集团进一步深入了“总对总”合作，达成了400亿综合授信、500亿地产基金、200亿多元化并购基金、900亿内保外贷的额度总计超千亿元的授信额度合作意向，并已于去年12月29日向恒大投放了312亿元房地产基金业务。这是中信银行史上落地投放金额最大的房地产基金项目。
这312亿元房地产基金业务参与者包括了恒大集团、泰智基金、信银基金等七方基金成员。如今，这312亿额度的房地产基金中，第一批10个项目的108亿元投资终落地。
根据公告，增资完成后，信银基金将持有深圳吉厦项目、深圳向南村项目、深圳大新村项目、深圳建设大院项目及深圳南油大厦项目（即恒大天璟）49%的股权，而于重庆御龙天峰项目、成都中央广场项目、深圳华强北二期、深圳坪山项目、深圳华强北一期的股权分别为30.95%、37.04%、49.18%、35%、48.91%。“与一般股权合作项目在拿地时入股不同，信银是在项目拿地后入股的，至少首批10个项目是这样。入股时的定价依据是项目资产净值，这与项目报表的账面净资产是不同的，会包含预期利润折现。”上述中信人士告诉经济观察报。
以重庆御龙天峰项目为例，恒大2016年年报显示，该项目地价30.39亿元，楼面价为5734元/平方米，根据信银入股16.18亿元占股30.95%计算，项目估值为52.2亿，比当时的地价增值71.74%。深圳的8个旧改项目则基本是按照100%净资产溢价入股的，同时还提供了等额的股东借款。
公告中，恒大并未透露股东借款的利率等事宜。据深圳一位房地产私募人士分析，恒大使用该笔借款的综合成本应该不会太高，约在8%-10%之间。
在深圳挖掘数千亿货值，是恒大有史以来涉及的最大规模的城市旧改计划。恒大深圳公司官网显示，恒大2011年进入深圳市场，目前已拥有房地产开发项目35个，货值高达6000亿元。但由于绝大部分为旧改项目，入市脚步缓慢，只有南山区的恒大天璟近期放出了面市消息。
深圳旧改前景固然诱人，但同时需承担时间和投资成本的不确定性。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在不影响项目独立操盘的基础上，股权让渡也是当前资金面收紧情况下企业融资的一种重要方式。
