华夏幸福是一家致力于产业新城的投资、开发、建设与运营产业新城运营商，多年以来华夏幸福以“产业优先”为核心策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天、新材料、大健康、都市消费等10大产业，全面打造百余个产业集群。作为产业新城运营的领导者，华夏幸福无论从规模都经验都可以说无出其右，是名副其实的行业领先。
那么问题来，啥叫做产业新城？
简单来说，产业新城就是为当地产业园区引近新兴的，有广阔发展前景的企业，通过不断的投资、开发和运行推动企业不断的发展，带动当地人口的就业，提高当地人口的收入水平，切实有效的刺激当地消费水平，从而进一步吸引投资，形成一种正向反馈，最终实现城市经济的良性发展。
伪装成为“产业新城”的“房地产商”？
华夏幸福到底是自己宣称的产业新城呢，还是本质上就是一个房地产商呢？毫无疑问，华夏幸福无论从股票估值，过去5年房地产板块的营收，还是过去5年负债率都显示华夏幸福就是一个房地产商，基本符合了房地产商的主要参考标准。
特立独行的产业新城
那么华夏幸福为啥从来都不承认自己是房地产开发商而是产业新城运营商呢？实在是因为产业新城的盈利模式太过于逆天，我们可以看下产业新城的盈利点都有哪些：
1. 园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底，分期偿还。
2. 就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算；
3.就公司提供的土地整理服务，土地整理利润按整理成本的15%计取；
4.就公司提供的基础设施建设服务，公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取；
5.就公司提供的产业发展服务（通过招商引资实现），收益按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计取；
6.就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该等费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确。
毫无疑问，这种运营模式盈利点丰富，毛利率极高，2013-2017年产业新城的毛利率高的恐怖，比白酒还要高；同时不仅毛利率高，这种签约一签就是十几年甚至几十年，收益期长且稳定；最后这种模式还不太受到房地产的政策调控，也不受到房地产行业发展的天花板限制。
一种模式能有这样的盈利情况，绝对是优秀到无以复加，但同时也出现了两个问题：
1.你毛利率高，模式优秀为啥至今华夏幸福的估值并没有体现出这种优秀?
2.有这么逆天的盈利能力为什么别的房地产公司不去做？
虽然看上去这是两个问题，但是其实本质上还是一个问题——现金流。房地产开发周期比较短，融资期限也比较短，所以需要尽可能快的收回现金流归还负债。但是产业新城的开发周期很长，这就导致一个问题，你可能没等到回报期就先被现金流拖死了，我们从华夏幸福的现金流也可以看到这点：
可以发现，2017年是产业新城营收占比大幅增加的一年，但是也是华夏幸福现金流出现巨大缺口的一年，可以想象如果没有房地产销售稍微缓解了一下现金流的压力，这个缺口只会更大。也因为如此，华夏幸福过去需要不断的进行融资，坊间戏称华夏幸福简直是民企花式融资的教科书案例。
但是一家公司永远在进行融资，而无法产生现金流这是很危险的一件事儿，意味着有破产风险。所以2018年以来虽然产业新城的收入占比有了很大提升，但是华夏幸福并不“幸福”，公司质押率居高不下，各种负面消息层出不穷，破产传闻甚嚣尘上，黑天鹅此起彼伏。
04事情正在起变化
老话教育我们，当局面非常悲观的时候，我们要去看到事物发展出现积极变化的一面。
2018年8月，华夏幸福迎来了白衣骑士——中国平安携150亿入股华夏幸福，其首要目的就是降低公司的股权质押率，这个数字曾一度逼近90%。
如果认为平安只是来降低大股东的质押率，那就太小看平安了，市场不断有声音猜测，此次平安入股华夏幸福除了降低大股东质押率之外，对于缓解债务压力，优化债务结构，增加财务稳健性都有考量，甚至可能就此和华夏幸福一起开拓商用，养老，长租等新的业务板块，增加新的盈利点，似乎华夏幸福一下子有了巨大的想象空间。
